Tasaciones urbanísticas
Valoración técnica del suelo con criterio jurídico, urbanístico y de mercado
En suelo y activos en desarrollo, el valor depende de qué se puede construir, cuándo y bajo qué condiciones. Una tasación urbanística que ignore el planeamiento vigente, las cargas asociadas o el grado real de desarrollo del activo ofrece una cifra incompleta sobre la que es difícil tomar decisiones de inversión, financiación o desarrollo con seguridad.
Las tasaciones urbanísticas integran el análisis jurídico y urbanístico con la valoración económica para obtener una cifra fundamentada, coherente con el potencial real del activo y su marco normativo.
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Una tasación urbanística es un informe técnico que valora un activo o un suelo inmobiliario teniendo en cuenta de forma determinante su situación urbanística.
Incluye el análisis de:
- Clasificación y calificación del suelo.
- Aprovechamiento urbanístico.
- Edificabilidad materializable.
- Usos permitidos y compatibles.
- Estado de desarrollo (urbanizado, en gestión, en transformación).
- Cargas, afecciones y planeamiento vigente o en tramitación.
El resultado es una valoración fundamentada en la realidad normativa del activo y en su potencial efectivo de desarrollo, útil tanto para la toma de decisiones estratégicas como para procesos de financiación, auditoría o inversión.
Las tasaciones urbanísticas son necesarias en contextos como:
- Adquisición o venta de suelo. Conocer el valor real antes de negociar el precio.
- Análisis de viabilidad de promociones para contrastar si el potencial edificatorio justifica la inversión.
- Procesos de financiación. Acreditar ante la entidad el valor del activo con respaldo técnico.
- Valoraciones para balance o auditoría con el fin de reflejar el valor del suelo conforme a criterios normativos.
- Operaciones de inversión o desinversión. Resulta esencial fundamentar la decisión con una valoración independiente.
- Reestructuración de carteras de suelo. Identificar el valor real de cada activo y su potencial de desarrollo.
- Procesos contenciosos relacionados con planeamiento. Es útil disponer de un informe técnico sólido ante reclamaciones o litigios.
Este servicio está orientado a:
- Promotoras inmobiliarias con operaciones de adquisición, desarrollo o venta de suelo en cualquier fase.
- Fondos de inversión y desarrolladores que requieren valoraciones independientes y fundamentadas para respaldar sus decisiones.
- SOCIMIs con necesidades de valoración periódica de activos para balance o auditoría.
- Entidades financieras que necesitan acreditar el valor del suelo como garantía en operaciones de financiación.
- Empresas con suelo estratégico en cartera que quieren conocer el potencial real de sus activos antes de una operación corporativa.
- Administraciones públicas en procesos de expropiación, gestión urbanística o valoración de patrimonio público.
- Asesorías jurídicas y firmas de auditoría que necesitan un informe técnico sólido como soporte en procesos contenciosos o due diligence.
- Análisis del planeamiento. Revisión detallada del instrumento urbanístico aplicable y su grado de desarrollo.
- Estudio jurídico-urbanístico. Verificación de cargas, afecciones y situación administrativa.
- Evaluación del aprovechamiento. Determinación de edificabilidad, usos y condiciones de desarrollo.
- Análisis de mercado. Estudio de transacciones comparables y expectativas de desarrollo.
- Aplicación metodológica. Selección del método de valoración adecuado según el tipo de suelo y finalidad del informe.
- Emisión de informe técnico. Documento estructurado, argumentado y preparado para financiación, auditoría o decisión estratégica.
El valor de un suelo solo tiene sentido si incorpora la realidad urbanística que lo condiciona, es decir, el planeamiento aplicable, los plazos reales de desarrollo y los riesgos asociados a cada fase del proceso.
Por eso integramos el análisis jurídico-urbanístico con la valoración económica en un único informe: una cifra fundamentada, coherente con el marco normativo y respaldada por el contexto de mercado.
Cuando el valor de un activo depende de su situación urbanística, es imprescindible contar con un análisis preciso y fundamentado que permita tomar decisiones de inversión, financiación o desarrollo con seguridad, alineando el potencial del suelo con el planeamiento vigente y su impacto económico real.
Aclaramos tus dudas
Preguntas frecuentes
Sí, en Tasvalor contamos con una red de técnicos tasadores colaboradores en todas las comunidades autónomas, incluidas las comunidades insulares y las ciudades autonómicas de Ceuta y Melilla.
Las tasaciones tienen una validez de 6 meses desde la fecha de emisión del informe de tasación, según la Orden ECO/805/2003.
Hay dos documentos comunes a todas las tasaciones de propiedad:
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Referencia catastral (que se puede localizar a través de la Sede Electrónica del Catastro).
Para disponer de los datos para la identificación catastral de la finca registral que vamos a valorar. Por ley debemos incluir en el informe de tasación diversos datos catastrales (identificación, localización, superficies, anejos, valor catastral en algunos casos, etc.).
- Para solicitar una hipoteca a una entidad financiera.
- Para determinar el valor de mercado de una finca en una compraventa.
- Para averiguar el valor de mercado de una finca en la tramitación de una herencia.
- Para contratar un seguro privado (si la aseguradora te lo exige).
- Para valorar activos inmobiliarios de entidades bancarias.
El cliente solicita la tasación para un caso específico, lo que determinará la normativa de aplicación, los criterios, métodos y procedimientos a utilizar para determinar el valor de la tasación.
Las tasaciones hipotecarias oficiales solo pueden ser emitidas por sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro de Entidades del Banco de España. Tasvalor es una de ellas.
Esto está regulado en el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003:
- A efectos de garantía hipotecaria.
- A efectos de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
- Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
- Valoración de activos en operaciones de fusiones de empresas, ampliaciones de capital o constituciones de sociedades.
- Valoración de patrimonio inmobiliario de empresas.
- Actualización del valor de mercado de los elementos patrimoniales que constan en los balances de empresas.
- Valoraciones a efectos de leasing.
- Valoraciones de inmuebles y terrenos para el caso de herencia.
- Valoraciones urbanísticas.
- Valoraciones a efectos expropiatorios.
- Valoraciones de bienes muebles.
Hay ciertos bienes que no pueden tasarse como garantía hipotecaria por no disponer de un valor estable y duradero:
- El derecho de usufructo.
- Las concesiones administrativas.
- Los derechos de superficie cuya duración, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no alcance los 20 años, los derechos de pastos, aguas, leñas y semejantes.
- Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.
Recogido en el artículo 11 del Real Decreto 716/2009.
Dichos bienes podrán ser valorados e hipotecados, pero estos préstamos hipotecarios no podrán ser utilizados por las entidades financieras como garantía para préstamos hipotecarios.
El artículo 63 de la Orden ECO/805/2003 detalla los siguientes requisitos formales del certificado de tasación:
- Denominación social de la sociedad y número de inscripción en el Registro del Banco de España.
- Finalidad legal de la tasación.
- Referencia al informe de tasación que sintetiza.
- Localización y tipo de inmueble, identificación registral y catastral, superficie útil comprobable en edificios, superficie adoptada, estado de ocupación y titular registral en el momento de la tasación.
- Declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden.
- Método o métodos de valoración utilizados y valores estimados para cada método.
- Valor de tasación del inmueble, limitaciones al dominio y valor a efectos de seguro de incendios.
- Condicionantes, advertencias y observaciones.
- Fecha de emisión, fecha de la última visita al inmueble y fecha límite de validez.
- Firma del representante de la entidad que emite el certificado.
- Cualquier otra información requerida por la normativa según la finalidad de la tasación.
- Edificios de viviendas.
- Edificios de oficinas.
- Edificios industriales.
- Edificios comerciales.
- Edificios sometidos a explotación económica (Hoteles, Clinicas, tanatorios…).
- Viviendas individuales.
- Locales de negocio y oficinas.
- Locales comerciales.
- Obras de construcción, reforma o rehabilitación para su valoración y supervisión de certificaciones de obra.
- Obras paradas.
- Fincas rústicas.
- Solares y otros terrenos.
Los certificados e informes de tasación en formato PDF que emitimos y enviamos a nuestros clientes disponen de firma digital con certificado emitido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre . Son documentos oficiales admitidos por todas las entidades bancarias españolas.
Nuestra firma digital garantiza la veracidad de los datos del informe ante terceros y demuestra que el documento no ha sufrido modificaciones desde su firma. La entrega digital garantiza las mismas condiciones de veracidad y seguridad que la entrega física con una mayor comodidad y rapidez.
No es obligatorio, aunque la implantación en la organización de un sistema de calidad:
- Aumenta la satisfacción del cliente.
- Potencia la mejora continua de los procesos.
- Reduce incidencias en la prestación del servicio.
- Incrementa la productividad.
El resultado de una tasación hipotecaria depende de forma directa de factores como el estado del inmueble, el estado del edificio (si es un piso o un local en una comunidad), la superficie, su ubicación, proximidad a servicios, la certificación energética y la situación del mercado.
El artículo 15 de la Orden ECO/805/2003 relaciona los siguientes métodos técnicos utilizables:
- Método del coste.
- Método de comparación.
- Método de actualización de rentas.
- Método residual.
Puedes abonarla online mediante tarjeta de débito o crédito.
La recibirás en el correo electrónico que nos proporcionaste al contratarla. También podrás descargarla a través del área de cliente. Si lo necesitas, podemos enviártela por correo postal.
No. Cualquier entidad financiera debe aceptarla si no han pasado 6 meses desde su emisión y si fue realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Consulta en detalle más sobre la opción de llevarte la tasación de un banco a otro.
Nuestros clientes opinan
Testimonios
“Fueron super rápidos. Las chicas de atención al cliente, en especial Mónica, nos fueron informando constantemente del estado de la tasación. Hemos quedado muy contentos con el resultado de la tasación”
Nelly Chavez
“Muy buenas empresa de tasación, serios y formales en todo momento, cumplen los plazos para la tasacion de vivienda”
Luis Pérez
“He realizado una tasación con esta empresa. Muy bien, puntuales, rápidos y educados. Y el valor es acorde con las expectativas que tenía. Me atendió Mayte, en todo momento muy atenta y realizando seguimiento.”
Javier Ortego
“Empresa con trato cercano que presta servicio rápido y eficaz. Contacté con Rocío y me resolvió todas las dudas. La estimación del valor que recibí fue correcta. Recomendado 100%.”
David Pérez
“Hace unos meses recurrí a Tasvalor para tasar un piso y la experiencia fue excelente: actuaron con seriedad, rapidez y eficacia y siempre estuvieron disponibles cuando los necesité. Recomendaría sus servicios sin dudar..”
Paulina Altozano
“Recientemente necesitaba la valoración actualizada de un inmueble recién adquirido cuyas información catastral estaba totalmente desfasada. El equipo de Tasvalor fue capaz de efectuar la valoración del inmueble en apenas una semana y con total disponibilidad.”
Miguel Doria
“Gran equipo de profesionales. Rapidos y resolutivos. Todas las tasaciones que necesitamos en nuestro grupo empresarial se las encargamos a Tasvalor ”
Alberto Pascual
“Mi experiencia con la tasadora Tasvalor ha sido muy buena. Y un trato humano muy agradable. Es una empresa muy recomendable.”
Fermín Alarcón
“Estamos encantados con la profesionalidad,agilidad y trasparencia de Tasvalor, por su puesto que repetiría en cualquier otra operación con vosotros”
Hotel Playasol
“Mi experiencia en Tasvalor ha sido muy positiva, agiles, atentos y profesionales. Muy recomendables”
Josep Badia
“¡Muy recomendable! Tasvalor proporcionó un servicio de tasación rápido, preciso y profesional para mi empresa. El equipo fue amable y entregó un informe detallado que me permitió tomar decisiones informadas.»
Miquel Giménez
“Mi Experiencia con Grupo Tasvalor ha sido excelente. La atención recibida por parte de Mayte ha sido muy buena, rápida y eficaz. MUY RECOMENDABLE»
Pablo Sáez
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