Sábado, Diciembre 07, 2019

Criterios de valoración

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de Octubre (BOE núm.249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de Febrero (BOE núm. 56 de 5 de Marzo de 2008), sustituyó a la anterior Orden del 30 de Noviembre de 1994, por tres motivos básicos:

  1. Adecuación terminológica. Introducción del valor hipotecario, equiparable al valor de tasación calculado en la normativa anterior en base al valor de mercado. Esto no supone en modo alguno una ruptura con las normas de cálculo del valor de tasación.
    • Valor de mercado: Valor en un momento del tiempo.
    • Valor hipotecario: Valor sostenible en el tiempo.
  2. Adaptación del cálculo de valor de tasación a las nuevas normas que le afectan directa o indirectamente, entre ellas destacan:
    • Ley del Suelo y Valoraciones (Ley 6/1998, de 13 de Abril)Ley de introducción al euro (Ley 46/1998, de 17 de Diciembre)
    • Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de Septiembre, sobre firma electrónica.Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados (Real Decreto 2486/1998, de 20 de Noviembre).
    • Reglamento regulador de las instituciones de inversión colectiva en relación con sociedades y fondos de inversión inmobiliarios (Real Decreto 845/1999, de 21 de Mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de Diciembre).
  3. Introducción de mejoras de tipo técnico y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica de la Orden de 1.994.

La Orden ECO/805/2003, consta de 88 artículos relacionados a lo largo de 4 Títulos que contienen capítulos y secciones. También cuenta la citada Orden con 5 disposiciones adicionales, una disposición derogatoria y 3 disposiciones finales.

Título I: Disposiciones generales: Ámbito de aplicación, principios, definiciones, comprobaciones mínimas, documentación necesaria, condicionantes, advertencias (generales y específicas).

Título II: Disposiciones técnicas: Métodos de valoración, valoración de bienes inmuebles y derechos.

Título III: Disposiciones formales: Requisitos del Certificado de tasación, requisitos y estructura del informe de tasación (apartados mínimos).

Título IV: Disposiciones para el ámbito de la valoración de cobertura de provisiones técnicas y para determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

Los métodos de valoración utilizados son:

  • Método del coste.
  • Método del comparación.
  • Método de actualización de rentas.
  • Método residual.

1.1. Método del coste:

Será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados.

Mediante éste método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento, que podrá ser bruto o neto.

1.2. Método de comparación:

Será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen a continuación:

  1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
  3. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de garantía hipotecaria serán necesarios los siguientes requisitos:

  1. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
  2. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre la evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
  3. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

1.3. Método de actualización de rentas:

Será aplicable siempre que se cumplan los requisitos establecidos a continuación, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales, salvo las opciones de compra. Requisitos de utilización:

  1. La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo , de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
  2. La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
  3. Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica, y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

Para utilizar este método a efectos de garantía hipotecaria, será necesario que concurran alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) anteriormente indicados, que la entidad de tasación disponga de:

  1. Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual.
  2. Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore, y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
  3. Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

1.4. Método residual:

Se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

  1. Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo “dinámico”).
  2. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (procedimiento de cálculo “estático”).

El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:

  1. Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
  2. Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

El método residual solo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Requisitos para su utilización:

  1. La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
  2. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
  3. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio, en las fechas previstas para su comercialización.
  4. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Otros conceptos:

En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal.

Valoración de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre el bien objeto de valoración. De acuerdo con la Orden estos pueden ser:

  1. El derecho de superficie.
  2. La concesión administrativa.
  3. La servidumbre.
  4. La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
  5. Limitaciones de dominio.
  6. Las opciones de compra.
  7. Tiempo compartido sobre inmuebles.
  8. Compromisos de compra a plazos.

Para el resto de tipologías de informes (bienes inmuebles, valoraciones económicas o empresariales, etc) se aplican los criterios y métodos adecuados a su tipología.